你是不是觉得房屋抵押贷款就是把房本押给银行，然后拿钱？其实不是。房子还在你名下，你照样住。银行真正看重的是你的还款能力，房本只是最后一道保险。说白了，这是你拿自己最值钱的资产去换一笔低息资金。所以我想聊聊，这东西到底怎么操作，以及哪些坑别踩。
一、房屋抵押贷款到底在贷什么？
很多人以为抵押了就不能自己住了。不是。贷款期间，房本在你手里，但房管局有登记，你没还清前过不了户。银行只看三样：房子值多少、房龄多大、你的流水够不够。我有个朋友，房子在市区老破小，评估价不高，但胜在地段好，银行还是给贷了。
二、额度能贷多少？
住宅一般能贷评估价的6到8成。比如评估100万，能拿60到80万。商业办公类就低了，只能贷评估价的5成左右。所以同样一套房子，住宅和商住两用房，能拿到的钱差距不小。评估价是银行指定的机构给的，不是你自己报的，别指望往高了填。
三、利率和还款方式怎么选？
抵押贷款的利率比信用贷低不少。但还款方式差别很大，尤其要先息后本和等额本息。先息后本前期每月只还利息，月供很低，但到期要把本金一次性还清。我认识一个做生意的，头三年还得很轻松，结果到期凑不齐本金，只能去别家借过桥资金，手续费一加，利息全白省了。所以别只看月供，你得想清楚到期那笔大钱从哪来。
四、流程快不快？
正常流程是：房屋评估、银行面签、审核批贷、办理抵押、放款。快的话一周到两周。慢的，资料不齐能拖一个月。最容易卡在流水上。你月收入1万，想贷每月还8000的款，银行直接拒。所以去面签之前，先把半年流水打出来，自己先看看够不够。
五、几个避坑提醒
第一，别信任何中介说“百分百批”。谁都不能保证，除非你是公务员加好地段。第二，贷款期间别乱点网贷，征信记录一花，银行马上抽贷。第三，拿贷出来的钱去买股票基金？银行查到，分分钟让你提前还款。还有，提前还款有没有违约金，签合同前就问清楚，别等还钱时被扣一笔。
如果你想做，我的建议是：先跑三家银行，带上房产证、身份证、近半年流水，问利率、问额度、问提前还款条款，拿小本子记下来，再选。别嫌麻烦，利率差千分之几，一年利息差几千块。最后说一句：抵押的是房子，透支的是信用。钱能还上，房子永远是家；还不上，那真就成了教训。
